Montag, 29. Januar 2018

BGH: Totalumbau ist keine Modernisierung

Beschluss vom 21. November 2016, VIII ZR 28/17

 

Modernsierungen sind vom Mieter grundsätzlich zu dulden. Davon ging eine Vermieterin eines Reihenhauses in Berlin aus, die ankündigte, umfangreiche bauliche Maßnahmen durchführen zu wollen.

Dazu gehörte etwa die Anbringung einer Wärmedämmung an der Fassade, am Dach und an der Bodenplatte, den Austausch der Fenster und Türen, den Einbau leistungsfähiger Elektrostränge im Bereich des Schornsteins, die Verlegung von Leitungen unter Putz, die Veränderung des Zuschnitts der Wohnräume und des Bades, die Entfernung der vorhandenen Heizung und den Einbau einer neuen Gasetagenheizung, den Ausbau der vorhandenen Sanitärobjekte im Bad und den Einbau einer neuen Badewanne und einer neuen Dusche, eine neue Verfliesung des Bodens und die Herstellung von Anschlüssen für eine Spülmaschine beziehungsweise eine Waschmaschine, die Errichtung eines Wintergartens mit Durchbruch zur neu entstehenden Wohnküche, die Entfernung der Drempelwände, den Ausbau des Spitzbodens über dem Obergeschoss, die Herstellung einer Terrasse, die Herausnahme des Bodens im Hauswirtschaftsraum, die Tieferlegung des Bodenniveaus, die Einbringung einer neuen Treppe sowie Instandsetzungsmaßnahmen an den Fenstern, der Klingel- und Schließanlage, den Innentüren, an den Kaltwasserleitungen, der Treppe zum Obergeschoss und an dem Abwasseranschluss. Die Kaltmiete sollte sich verfünffachen.

Die Mieter weigern sich, die beabsichtigten Maßnahmen zu dulden. Der BGH hat nun bestätigt, dass sie die Bauarbeiten weder als Erhaltungs- noch als Instandsetzungsmaßnahmen, sofern sie in diesem Gesamtkonzept enthalten waren, noch als Modernisierungsmaßnahme dulden müssen. Eine Modernisierungsmaßnahme zeichnet sich dadurch aus, dass sie einerseits über die bloße Erhaltung des bisherigen Zustands hinausgeht, andererseits aber die Mietsache nicht so verändert, dass etwas Neues entsteht. Doch die in der Modernisierungsankündigung beschriebenen Maßnahmen sind so weitreichend, dass sie den Charakter der Mietsache grundlegend verändern würden. Sie beschränken sich nicht darauf, den vorhandenen Bestand zu verbessern, sondern sollen unter anderem dazu führen, dass das Reihenhaus unter Veränderung seines Grundrisses weitere Räume und einen anderen Zuschnitt der Wohnräume und des Bads erhält. Solch weitreichende Maßnahmen sind nach der Verkehrsanschauung keine bloße Verbesserung der Mietsache im Sinne einer nachhaltigen Erhöhung des Wohnwerts der Mietsache oder einer dauerhaften Verbesserung der allgemeinen Wohnverhältnisse.