Mittwoch, 18. Dezember 2019

BGH: Unwirksames Mieterhöhungsverlangen wegen 20 Jahre altem Mietspiegel

Urteil vom 16. Oktober 2019 - Az.: VIII ZR 340/18

Der Vermieter einer Wohnung in Magdeburg forderte die Beklagte zur Zustimmung zu einer Mieterhöhung von 300 Euro auf 360 Euro auf. Zur Begründung berief er sich auf eine Mietspiegel der Stadt Magdeburg von 1998. Da die Mieterin der Erhöhung nicht zustimmte klagte der Vermieter auf Zustimmung.

Das Amtsgericht sowie das Landgericht haben die Klage abgewiesen. Demnach sei es zwar grundsätzlich im Rahmen des § 558a Absatz 4 Satz 2 BGB erlaubt, auch auf einen älteren Mietspiegel Bezug zu nehmen, wenn kein aktueller Mietspiegel vorhanden ist. Allerdings sei es Sinn und Zweck des Begründungserfordernisses eines Mieterhöhungsverlangens, dem Mieter die Möglichkeit zu geben, das Erhöhungsverlangen prüfen zu können Den hierzu nötigen Anforderungen wird ein 20 Jahre alter Mietspiegel nicht gerecht. Er beruhe auf überholten Tatsachen, die „Rückschlüsse auf die zum Zeitpunkt des Erhöhungsverlangens gezahlten Mieten nicht zuließen.“ Es handele sich nach Meinung des Landgerichts lediglich um eine „Scheinbegründung“.

Der BGH bestätigte diese Ansicht. An das Begründungserfordernis dürften zwar unter Berücksichtigung des Grundrechts auf Eigentum des Vermieters keine überhöhten Anforderungen gestellt werden, trotzdem muss ein Erhöhungsverlangen „diejenigen Tatsachen enthalten, aus denen der Vermieter die Berechtigung der geforderten Mieterhöhung herleitet, und zwar in dem Umfang, wie der Mieter solche Angaben benötigt, um der Berechtigung des Erhöhungsverlangens nachgehen und diese zumindest ansatzweise überprüfen zu können.“ Nach Meinung der Bundesrichter sei dies vorliegend nicht gegeben, da die Bezugnahme auf einen 20 Jahre alten Mietspiegel die Mieterhöhung schon auf den ersten Blick nicht zu tragen vermag, da dadurch von falschen Voraussetzungen ausgegangen werde. Aus der Vorschrift des § 558a Absatz 4 Satz 2 BGB folge nicht, dass das Alter des Mietspiegels bedeutungslos wäre. Im Ergebnis komme es auf den Informationsgehalt des veralteten Mietspiegels an.

Dieser entspreche bei einem 20 Jahre alten Mietspiegel aber nicht mehr den gesetzlichen Anforderungen, da sich die Wohnwertmerkmale des § 558 Absatz 2 BGB im Laufe der Zeit ändern. Als Beispiel nennt der BGH bestimmte Einrichtungen, die früher einen besonderen Wert hatte, heute aber zur Standardausstattung gehören. Auch die Bewertung der Wohnlage ist über den Lauf der Zeit Schwankungen ausgesetzt, weshalb es am Informationsgehalt des vorliegenden Mietspiegels fehlt.

Außerdem stünde auch der Vermieter hierdurch nicht schlechter, da er sich zur Begründung seines Erhöhungsverlangens nach Meinung der Bundesrichter auch einfach der weiteren gesetzlichen Begründungsmittel bedienen könnte.