Dienstag, 10. Mai 2005

Neue Belastungen für Eigentümer drohen

Die privaten Immobilienbesitzer sichern im großen Ausmaß den Wohnungsbestand der Gesamtbevölkerung. 80 % aller Wohnungen in Deutschland befinden sich in Privatbesitz. Die wirtschaftliche Lage der privaten Hausbesitzer, sei es als Selbstnutzer ihrer Immobilie oder als Vermieter, hat sich in den letzten Jahren drastisch verschlechtert.

In den vergangenen 10 Jahren wurde der private Haus- und Grundeigentümer durch neue Gesetze und Verordnungen der Bundesregierung sowie Beschlüsse der Kommunen erheblich belastet.

Hier sind beispielsweise zu nennen die Streichung der niedrigen Einheitswerte für die Bemessung der Erbschafts- und Schenkungssteuer, die Erhöhung der Grunderwerbssteuer von 2 % auf 3,5 %, die Heraufsetzung der Spekulationsfrist für Immobilien von 2 auf 10 Jahren, die Senkung der degressiven Abschreibung von 7,5 % auf 5 %, die Senkung der Einkommensgrenzen für die Eigenheimzulage im Jahr 2000 und die Senkung der Förderung der Eigenheimzulage seit vergangenem Jahr.

Geplant ist nach wie vor eine komplette Abschaffung der Eigenheimzulage, die lange Zeit ein erfolgreiches konjunkturstabilisierendes und familienfreundliches Instrument war, um gerade jungen Familien mit Kindern den Sprung von der Mietwohnung in ein Eigenheim zu ermöglichen. Eine Streichung der Eigenheimzulage ohne entsprechende Ausgleichsleistungen ist konjunkturfeindlich und nicht hinzunehmen. Die ohnehin zur Zeit niedrige Anzahl der Baugenehmigungen wird weiter zurückgehen, so dass sich auch die Krise auf dem Bau weiter verschärfen wird.

Eine weitere Belastung droht bei der Erbschafts- und Schenkungssteuer. Auf Grund eines Urteiles des Bundesfinanzhofes muss damit gerechnet werden, dass von Seiten des Bundesverfassungsgerichts hier neue Regeln aufgestellt werden, die mit großer Wahrscheinlichkeit zu einer Erhöhung der Erbschafts- und Schenkungssteuer führen werden, obwohl erst 1996 hier bereits eine massive Erhöhung erfolgt ist.

Auch ist eine Reform der Grundsteuer geplant, wonach die Grundsteuer künftig statt unter Zugrundelegung des bisherigen Einheitswertes aus einem Mischmaßstab aus Bodenrichtwert und Nutzfläche des Gebäudes berechnet werden soll. Dies wird zu einer drastischen Erhöhung der Grundsteuer führen, es sei denn, die Kommunen senken ihre Hebesätze deutlich ab.

Zur Zeit beträgt der Grundsteuerhebesatz der Stadt Forchheim 335 %. Erst im vergangenen Jahr wurde der Hebesatz von 300 % auf 335 % erhöht. Die Einnahmen aus der Grundsteuer betrugen im vergangenen Haushaltsjahr der Stadt Forchheim ca. 3 Millionen Euro und stellen damit nach der Gewerbesteuer die zweitgrößte Einnahmequelle dar. Angesichts der leeren Haushaltskassen wären sicherlich nicht wenige Kommunen dankbar, wenn sich auch auf Grund einer geänderten Berechnungsmethode eine weitere Grundsteuererhöhung ergeben würde.

Eine Erhöhung der Abgaben ist jedoch Eigentümern nicht mehr zumutbar, da die Grenze der Belastung erreicht ist. Hinzu kommt, dass eine Erhöhung der Grundsteuer oder anderer kommunaler Gebühren, sowie die gestiegenen Heizkosten nicht nur den Eigentümer einer selbst genutzten Wohnung treffen, sondern auch die Mieter einer vermieteten Wohnung, da die Nebenkosten, zu denen auch die Grundsteuer zählt, nach der Betriebskostenverordnung auf die Mieter in vollem Umfange umlegbar sind.

Probleme bei Nebenkostennachzahlungen

Die gestiegenen Nebenkosten, insbesondere die drastisch gestiegenen Heizkosten für Öl und Gas, werden zeitversetzt dazu führen, dass die Nebenkostennachzahlungen der Mieter ebenfalls drastisch steigen werden.

Die Nebenkosten müssen von den Vermietern gem. § 556 Abs. 3 BGB jährlich abgerechnet werden. Die höheren Nebenkostennachzahlungen für das vergangene Abrechnungsjahr 2004 sind jedoch nicht auf eine fehlerhafte Abrechnung des Vermieters bei der Abrechnung zurückzuführen, wie dies von Seiten des Deutschen Mieterbundes in letzter Zeit behauptet wird, sondern auf die gestiegenen Kosten. Hierbei wird oft vergessen, dass der Vermieter gegenüber den Energieversorgungsunternehmen und den Kommunen zur Zahlung verpflichtet ist und versuchen muss, das von ihm verauslagte Geld vom Mieter erstattet zu bekommen. Dies gelingt jedoch nicht immer, da auch viele Mieter wegen Arbeitslosigkeit oder finanzielle Notlagen ihre Nebenkosten nicht mehr zahlen können. In diesen Fällen bleibt der Vermieter dann "auf den Kosten sitzen".

Auf Grund der in den vergangenen Jahren immer schlechter gewordenen wohnungspolitischen Rahmenbedingungen werden immer weniger Mietwohnungen errichtet, da andere Anlageformen eine weitaus attraktivere Rendite versprechen. Bei einer Streichung der Eigenheimzulage oder einer erhöhten Abgabenverpflichtung des Eigentümers wird auch der Wohnungsbau des selbst genutzten Eigentums zurückgehen.

Eine Investition in den Wohnungsbau, sei es der selbst genutzte oder der vermietete, wird jedoch nur dann stattfinden, wenn eine zuverlässige Steuer- und Rechtspolitik des Staates und der Kommunen besteht. Die Diskussionen um die Abschaffung der Eigenheimzulage, einer Erhöhung der Grundsteuer und eine Erhöhung der Erbschafts- und Schenkungssteuer der Regierung führen jedoch dazu, dass der Mut zu einer Investition weiter sinkt.

Aus diesen Gründen dürfen die Abgaben und die Steuerbelastung des privaten Immobilienbesitzes weder bundesweit noch regional weiter erhöht werden.

RA Jürgen Schüpferling

1. Vorsitzender

Haus & Grund Forchheim